传说中万科被逼出来的创新，终于要跟小米合作落地了?

据经济观察报报道，万科将与小米合作开发永丰自持地块，主要供小米公司高管和员工购买。虽然北京万科方面表示，目前还不方便透露相关情况;而小米公司负责媒体对接人士则表示没有听说。但多位小米员工向经济观察报确认，公司内部已经开始全员自愿认购，“从上个星期就开始登记了”。

还有小米一位员工透露，万科与小米合作建房的事情是在春节后就开始合作的，3月上旬确定了合作意向。小米公司全体员工都可以认购。

小米员工半价买房，是福利还是坑?

据说在本周末，一篇名为《劲爆!雷军携手万科在京开发楼盘，半价卖员工!》的帖子，传开，这源于上周在QQ群里流传开的一张截屏。截屏是一位小米员工在咨询要不要买公司每平方米5.5万元的“内购房”。

贾姓员工员工表示，公司确实在征求意见，问员工是否需要“内购房”。据经济观察报报道，这个项目有两种类型的房子可以选，一种是普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

据市场人士分析，根据房屋的品质，这样的售价相当于市场价的一半。换而言之就是非常便宜，但是这样的便宜也是有代价的，既无法获得产权和房本，也不能落户北京户口，还不能在公开市场上自由交易，只能在小米公司内部流转。

这样的条件，网上有人吐槽，也有人羡慕。

上述贾姓员工说“就能住人，没说学区，不给产权不能上市，这不就是小产权房吗?”还网友吐槽，甚至还不如小产权房。不过也有一些本来就在海淀工作的网友表示羡慕，说自己也想能住在海淀。

还有小米员工表示，原来想认购一套，“但物业费比较贵，而且没有产权，也不能落户，就放弃了。”此外，目前公布的价格只是预算，最终价格仍未确定，首付约为50%。小米内部也只是在登记，其他事情也还没落定。

内部员工认购登记完成后，小米公司将根据认购数量确定与万科的合作范围和面积，如果认购人数超过万科能够提供的最大额度，可能将通过抽签方式决定最终购房资格;相反则可能缩减合作面积。

不过，这些“没有产权”的“内购房”背后究竟是怎么一回事?

背后是自持商品房的创新探索?

据媒体报道中显示，这些住宅地位于北京海淀区永丰产业基地，经济观察报记者走访时，当地工作员工表示，这是万科的住宅项目，即将开始动工了。

去年12月，万科以50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。这批土地属于100%自持商品房带，不少专业人士以现有经验无法测算出房企依靠自持模式如何盈利。

何为自持商品房?2016年11月，北京市住建委发布了《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(征求意见稿)，文件表示，企业自持商品住房应全部用于对外租赁、不得销售。 据北京日报 ，这些试点项目设定竞拍价格上限的同时设定销售均价和最高价格，当竞价达到上限之后就开始竞自持面积。

万科拿下的就是这类性质的土地，上面建造的商品房不得销售给个人，正当业界都在奇怪万科要怎么拿这些地来盈利之际， 21世纪经济报道获得消息 ，万科打算利用“众筹”的方式开发。

万科称，他们将在众筹的基础上，打造一个高品质的客户定制化众筹社区。但这种开发建设模式也对北京市有关商品房市场的管理也提出了新要求。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖 当时介绍 ：

万科为这两个地块建立相应的众筹平台，邀请企业参与众筹，共同开发，先把项目根据众筹伙伴企业的需求，分成其能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。

分工方面，参与众筹的企业负责在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业;北京万科作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，也就是说，这有点像一种资产运营方式。

这些合作企业似乎也不是随便选的，其所在行业要符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业。

能阻止人才和产业“逃离霾都”吗?

在透露这个计划的时候，万科就已经表示过小米就是跟万科有合作意向的企业之一，据说神州数码、华为等企业也有合作意向，合作方可能是一家企业，也可能是多家企业。刘肖还透露，拿到地之后，他和海淀区几个大型企业商谈，“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”

经济观察报报道 ，项目建成后，一部分交给像小米这样的合作投资企业，一部分将以股权合作方式出售给企业，剩余部分由万科对外出租或出售使用权。不过，根据自持要求，项目产权不能分割，未来万科将和合作方共同成立合资公司持有产权。

看完事情的来龙去脉，显然这件事情就比较清楚了，小米这些“内购房”的性质更多是“出租”而不是销售，自然也就没有产权。北京房地产业协会秘书长陈志在接受北京日报采访时推测，“内购房”这个词可能只是小米在征求意见的时候用词不太准确。

对于万科这样模式，有房产业人士表示可能会获得政府支持，因为投机性资金难以进入(不能公开交易能有多少人想进入……)，有利于缓冲疯涨的房屋价格。此外，可能也有利于减少因房价上涨带来的人才和企业们逃离的现象。甚至有业界人士预测，如果这一模式可行，政府未来可能会引入学校，这就变成了学区房。

问题是，目前看来，一家没有产权、不能取得北京户口、还没有学区的房子，对希望留在北京的人究竟有多少吸引力?

未来政策如何谁也不知道，这样的模式究竟行不行得通，只能看各位员工买不买账了。